Droits de mutation payables à l’acquisition d’un droit d’emphytéose : la Cour d’appel confirme que le libellé de la loi peut mener à un résultat injuste

Dans son jugement rendu le 5 avril 2016 dans l’affaire 9267-0801 Québec inc. c Ville de Montréal, la Cour d’appel du Québec conclut que, dans le cadre de la cession par l’emphytéote de son droit d’emphytéose, les droits de mutation que l’acquéreur doit payer doivent être calculés sur la base de l’évaluation municipale de l’immeuble plutôt que de la contrepartie réellement versée (lorsqu’elle est inférieure à l’évaluation municipale), et ce, indépendamment du fait que l’évaluation municipale ne tienne pas compte des limites de l’emphytéose par rapport à un droit de propriété sans démembrement.

Droits de mutation en fonction de la contrepartie payée ou de la valeur marchande?

Dans cette cause, l’acquéreur de droits emphytéotiques a tenté de faire valoir que l’emphytéose n’avait pas été considérée comme une unité d’évaluation distincte par la Ville et que, par conséquent, cette dernière ne pouvait pas se servir de l’évaluation municipale de l’immeuble comme base du calcul des droits de mutation. Dans son argumentation, l’acquéreur a cité l’arrêt de la Cour d’appel du Québec ayant fait jurisprudence en la matière, 4053532 Canada Inc. c la Ville de Longueuil, rendu en avril 2013 (arrêt Ville de Longueuil).

L’arrêt Ville de Longueuil a ouvert la porte à une nouvelle interprétation de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la Loi) étant donné que, dans cette affaire, la Cour d’appel a jugé que les droits de mutation applicables à la vente d’un immeuble grevé par un droit emphytéotique (contrairement à la vente par l’emphytéote de son droit d’emphytéose) ne devraient pas être calculés sur la base de l’évaluation municipale mais bien sur la valeur marchande de l’immeuble même (et plus précisément, la contrepartie réellement versée) puisque les droits fonciers ne faisaient pas partie de l’unité d’évaluation établie par la Ville.

Absence de latitude dans l’interprétation

Ces arguments ont été rejetés par la juge de première instance et la Cour d’appel. En effet, la Cour d’appel a conclu que les dispositions pertinentes de la Loi n’étaient pas ambiguës, mais a tout de même souligné les commentaires de la juge de première instance voulant que l’application de cette loi pouvait conduire à la perception de droits injustes.

Les avocats ont maintenant la lourde tâche d’expliquer à leurs clients qui désirent acheter des droits emphytéotiques (lorsque l’emphytéose tire à sa fin) que l’acheteur doit tout de même payer des droits de mutation calculés en fonction de l’évaluation municipale, laquelle ne tient aucunement compte de la diminution du rendement de l’immeuble étant donné que le droit de propriété de l’emphytéose a une durée limitée. La Cour d’appel laisse au législateur le soin d’apporter les modifications voulues à la Loi tout en venant à la conclusion que le libellé actuel de la Loi est clair et ne laisse pas de place à une interprétation différente.